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提问者:3738695210 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010-3-18

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悬赏2 征答截止时间 2010/4/22 13:37:49

统一算还是分别计算,分别计算的话资金筹措如何考虑?项目周期如何考虑。收益如何合并

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回答者:xj1989 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/3/19 11:26:08

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把目标销售期结束前的租金收益先算好,再算销售收益,去掉贷款利息,前期成本,后期成本,相关税费就简单得出。

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回答者:zhanghongwang [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/3/19 11:20:35

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一、关于计算

        可以分别,也可以汇总,但最好在一张EXCEL表中体现,这样做的好处是收入和成本费用清晰,并且能清楚看出不同时间中的现金流入、流出,情况,为资金筹措决策服务。

二、关于资金筹措

        在一张EXCEL中汇总租、售的现金流量表后,资金筹措情况就很清楚了,什么时候是峰值、什么时间产生正现金流,什么时间累计净现金流收回期初投资只要看净现金流应可以了。也可以用IRR公式迅速测算所得税前IRR和所得税后IRR了。

三、关于项目周期

        在现金流量表中,累计产生正现金流的时点为项目投资回收期。

四、关于收益合并

        如果把租售现金流在一张EXCEL表上反映,收益自然合并了。如果租的年限长于售的年限,可以用一个折现率将多于售的年限的净现金流分别折现到第0年。

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回答者:1540281397 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/1 17:07:21

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我们把租赁持有型物业和销售型物业看成两个相对独立的项目,虽然会造成计算中的财务费用增加,但实际上合并计算的财务费用也不是准确的,因为多项目运作时财务费用的实际发生额很难确定,所以认为分开测算对项目本身来说是比较合理的。

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