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提问者:4264897013 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010-4-21

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悬赏6 征答截止时间 2010/5/26 10:53:53

我们是新成立房地产公司,现将用一小型自有土地做开发,性质为划拨,用途为综合,由于土地证上是法人的名字,如何转到公司名下开发,而费用最低呢?


谢谢指点

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问题补充
上述费用主要是指土地证正常从法人代表名下更名到公司名下的契税等费用,降低该费用主要指有无前辈有过碰见该情况,如何处理,规避一些更名费用,比如通过入股协议。现在土地证名字为法人代表的名字,但是有开发资质办理立项的公司。直接更名很不划算呀!不知表达清楚没有!请高人指点

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回答者:1075349162 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 11:57:15

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控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成:地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业,地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。
所以降低开发成本工作应从这三方面入手,重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。
一、降低资金成本
降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。
加强财务杠杆的应用,合理筹集资金。要降低资金成本,首先要降低企业的负债率,关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等,要合理利用各种融资渠道,募集更多的资金。
加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是对企业资金的占用,必须及时加以回收,对于我们房地产开发商而言,应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中,需要拨付大量的工程款项,对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划,在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项,并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求,要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金,我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外,应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性,二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性,通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式,实行理性的短期投资组合,方可以实现资金的保值增值。
加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金,自我们取得票据时起,所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续,将这些资金及时入帐,方能产生效益。
二、控制工程成本
开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用,我们可以从如下几方面着手,控制工程成本。项目管理者联盟,项目管理问题。
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计工作是工程建设的关键,对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算,设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下,但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。
将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长,达到优化设计方案的目的,而且有利于工程成本的控制,使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。设计监理通过对设计的审查,提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议,无偿进行改正,防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收,防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉,从而浪费工程费用,发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。
建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议,只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。
2、在施工过程中成本控制至关重要项目管理者联盟,项目管理问题。
首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制,现场管理人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性,对其中不实之处和不合理性加以严格审查,针对现场签证可能出现的失实,签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪,再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程(如保安对讲等)及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告,每个公司都可以来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查,施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多,结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性,最好采用三级审核方式,即首先由造价咨询公司(或监理公司)初审,剔除结算书中不合理之处,再由开发公司投控部作好复审工作,最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性。
三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。
使用好销售推广费用对我们非常重要,因为这不但关系到花钱的多少,项目成本的高低,还影响楼盘的销售。弄得不好,钱花了,预期效果没达到,还得花钱做广告,使成本上升,资金回笼又不理想,形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场,讲究销售推广策略,尽力让所花的推广费用,产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始,直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作,需要我公司各个部门参与,并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平,进一步规范内部管理,让我们的工作规范化、程序化、制度化。
四、应作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后,应作好项目的后评价工作,主要包括项目整体财务成本分析,收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
一个企业的发展首先要有良好的经济效益,我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的,而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制,只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制,才能最终取得良好的收益,为企业创造较高的经济回报,并为下一步企业的发展打下良好的基础,形成良性循环,所以,我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制。

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回答者:6827935601 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 11:08:21

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不管怎么样··支持你··沙发沙发

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回答者:lf9988 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 11:41:06

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去下载区看看,里面有很多。

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回答者:1749815360 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 12:43:05

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控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成:地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业,地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。

合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。
使用好销售推广费用对我们非常重要,因为这不但关系到花钱的多少,项目成本的高低,还影响楼盘的销售。弄得不好,钱花了,预期效果没达到,还得花钱做广告,使成本上升,资金回笼又不理想,形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场,讲究销售推广策略,尽力让所花的推广费用,产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始,直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作,需要我公司各个部门参与,并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平,进一步规范内部管理,让我们的工作规范化、程序化、制度化。
四、应作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后,应作好项目的后评价工作,主要包括项目整体财务成本分析,收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
一个企业的发展首先要有良好的经济效益,我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的,而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制,只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制,才能最终取得良好的收益,为企业创造较高的经济回报,并为下一步企业的发展打下良好的基础,形成良性循环,所以,我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制。

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回答者:4078391462 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 13:14:49

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加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油加油

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回答者:hfchfc [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 13:19:37

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把公司法人更名为土地证上的名字

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回答者:8126874395 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 13:27:11

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这个问题有点难,我不会,有人会吗

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回答者:5628597430 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 13:29:14

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1、土地出让方式必须改划拨为出让,这要缴纳土地出让金,一般按基准地价的60%交。

2、把改性后的土地注入开发公司,在原土地所有人那里,视为无形资产转让,缴纳相关税费。

3、可以不把土地证过户到开发公司名下,原土地所有权人与开发公司签订合作建房合同,然后双方分房。具体分房比例所缴纳的税费和上款的平衡点,要根据房价、利润、费率计算。然后在平衡点的某一侧确定分房比例,就可达到费用最低了。

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回答者:2124739586 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 13:40:46

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 计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事。现在合生在广州的某楼盘前面,也打算树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之,因为这根本说不清楚,到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里讲,是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市,几乎没怎么管这两样东西:余泥和噪音。但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门,包括公路、交通、警察的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥啊,没办法,只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中,很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车,从天河一路撒到番禺,结果被罚了5万多,包工头拼命去做工作都没用,估计是交通部门火大发了,撞枪头上了。

噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,***,站在工地里,听了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。当然用锤击桩,那肯定是最经济的。只要没人管,开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何,都支持在这方面加强管理。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好,比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。

我作为从先进城市走出来的三个代表,到一些二三线城市去,傻乎乎的去问人家环保局,噪音放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的

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回答者:1046375198 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 14:26:34

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这个我也想知道,看到这么多人的回答,很有帮助,多谢多谢多谢多谢多谢。

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回答者:dydlyz [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 14:54:43

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最好的办法就是公司和法人合股开发,开发过程中法人退股,公司收购个人股份,个人愚见,不知道能否帮上你

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回答者:1870965432 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 16:02:36

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法人可以以土地所有权充当股份入股公司,就成为了公司的资产,不用花费多少便可以转到公司名下了

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回答者:8148609352 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 17:11:27

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可以不用更名,把原来的法人名字不变,签定一份补充协议,内容就是现土地已经转让给XX公司,所有权和支配权归XX公司所有,一切收益和法律责任归XX公司,这样不就可以不用更名了吗

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回答者:3907136254 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 17:30:42

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公司法人更名为土地证上的名字 这样比较省事

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回答者:1916270853 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 17:45:37

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做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查,施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多,结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性,最好采用三级审核方式,即首先由造价咨询公司(或监理公司)初审,剔除结算书中不合理之处,再由开发公司投控部作好复审工作,最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性。

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回答者:7863970215 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/21 21:13:53

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与他们合作开发,按土地估值参股,就可以避免很多费用。

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回答者:9987354106 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/22 10:12:08

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根据你的补充

我这么想

该法人就该土地成立一个项目公司

资产就是这块土地

然后你们公司直接股权收购即可

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回答者:8719048523 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/22 12:49:06

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加强财务杠杆的应用,合理筹集资金。要降低资金成本,首先要降低企业的负债率,关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等,要合理利用各种融资渠道,募集更多的资金。

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回答者:9308561947 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/22 13:50:17

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这个问题有点难,我不会

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回答者:2423817695 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/22 15:20:57

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财务操作上的问题,具体是哪里划拨的呢

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回答者:7970236481 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/23 9:01:41

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控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成:地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业,地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。

合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。
使用好销售推广费用对我们非常重要,因为这不但关系到花钱的多少,项目成本的高低,还影响楼盘的销售。弄得不好,钱花了,预期效果没达到,还得花钱做广告,使成本上升,资金回笼又不理想,形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场,讲究销售推广策略,尽力让所花的推广费用,产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始,直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作,需要我公司各个部门参与,并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平,进一步规范内部管理,让我们的工作规范化、程序化、制度化。

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回答者:9319640875 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/26 21:52:48

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与当地政府建立良好关系!!

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回答者:8072951863 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/26 22:01:42

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下载区应该有吧。

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回答者:dguow [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/27 19:00:06

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1、土地出让方式必须改划拨为出让,这要缴纳土地出让金,一般按基准地价的60%交。

2、把改性后的土地注入开发公司,在原土地所有人那里,视为无形资产转让,缴纳相关税费。

3、可以不把土地证过户到开发公司名下,原土地所有权人与开发公司签订合作建房合同,然后双方分房。具体分房比例所缴纳的税费和上款的平衡点,要根据房价、利润、费率计算。然后在平衡点的某一侧确定分房比例,就可达到费用最低了。

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回答者:4287951436 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/28 10:35:48

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可以不把土地证过户到开发公司名下,原土地所有权人与开发公司签订合作建房合同,然后双方分房。或者让法人把土地当做实物入股

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回答者:6842139576 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/28 13:06:09

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法人用自由土地对公司进行增资不可以么?增加公司的实收资本,同时也增加公司的无形资产--土地。

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回答者:4618054239 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/28 13:30:25

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这个问题其实也算是社会复杂的体现吧!

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回答者:8506197423 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/28 19:52:42

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加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是对企业资金的占用,必须及时加以回收,对于我们房地产开发商而言,应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

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回答者:4514389276 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/29 9:08:39

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记住一定要走合法程序和手续,这样才不会给以后带来不必要的麻烦.......

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回答者:jonah [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/29 10:30:13

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去下载区看看,里面有很多的,应该可以找的到的

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回答者:9970342681 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/29 11:01:37

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所以降低开发成本工作应从这三方面入手,重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。

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回答者:1781450236 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/29 12:50:22

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把土地出让给公司!

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回答者:4806429537 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/30 15:46:16

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不管怎么样··支持你··沙发沙发

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回答者:sun0529 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/4/30 16:10:19

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也许可以这么操作,法人作为新成立的股东之一,把土地作价作为投资,进行开发。但这个具体的操作方法,建议找房地产专业律师解决。他们可以给你设计出最可行和节约的架构模型。

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回答者:wddliu [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/1 23:06:54

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前面回答的比较全面,还有最重要的就是做好过程监管,确保每一项事务高效完成,尽可能减少重复的工作和错误.工程施工阶段,计划监管不到位导致的浪费很严重;项目推广销售阶段由于市场调查不深入不全面往往导致营销费用增加.

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回答者:21shijih [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/2 11:12:54

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支持一下,地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成部分在实施过程中,尽量做到位吧。

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回答者:9270435816 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/4 8:37:02

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我认为地价是关键问题,主要是政府方面宏观调控,开发商的炒作,引起了买房高潮和恐慌。杜绝的方法是不去参与。

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回答者:2467283501 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/4 11:31:34

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这个问题我也很想知道  具体讲一下

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回答者:7608597143 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/4 18:07:29

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以土地所有权充当股份入股成立公司费用最低.

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回答者:7018764529 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/4 23:10:06

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现在的土地问题是很敏感和关注的问题,想合理规避很难做到,地价上也许可以有一定的浮动,别的还是正常缴纳吧。

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回答者:9561970438 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/5/5 17:19:30

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这个问题还真是个大问题,我在考虑一下,你也考虑一下,不能太轻率的做决定!

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此问题已解决.