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提问者:4091463582 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010-9-20

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悬赏6 征答截止时间 2010/10/5 20:47:33
对于房地产策划完全处于小白状态的菜鸟请教各位大侠帮忙,多谢了!

1、房地产策划的具体工作流程是怎样的?百度了一下是要分几个阶段的吧,能不能给俺举个例子

2、策划顾问在每个过程中都做哪些工作?

3、文案、广告对与策划来说有什么意义呀?



再次谢谢各位大侠了!

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提问者选择出的最佳解决方案

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回答者:6108456392 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/22 1:52:48

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前期定位结束后就具体做营销推广了,配合销售节点与市场环境逐期调整营销推广策略,并且要对竞争项目及市场整体环境做长期的跟踪监测,制定相对应的促销方案等。

文案和广告是要把项目的策划思路、策划定位具体呈现出来,最直观的展现在消费者面前,与策划人员是相配合的关系。

多思考 多学习 多上新浪!!!

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回答者:wangbeifei [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 9:43:33

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好像也没有太明确的细分吧。

前期调研,可行性分析,定位,销售,推广,什么的。

具体工作就太多了。

文案和广告只是推广中的一部分而已,这个也是广告公司的工作。策划只是辅助而已。

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回答者:paviliondv4 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 10:22:11

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房地产策划就目前来说还是比较系统的,你可以参考一下以前的案例,多看多学

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回答者:2138574962 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 10:47:31

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在项目一开始拿地过程中就要做一份详细市场调研和可行性分析;

拿地之后就要做前期的定位,包括市场定位、产品定位、客户定位等等,这一阶段要跟建筑设计公司、广告推广公司深度配合,确定项目的产品及整体调性;

前期定位结束后就具体做营销推广了,配合销售节点与市场环境逐期调整营销推广策略,并且要对竞争项目及市场整体环境做长期的跟踪监测,制定相对应的促销方案等。

文案和广告是要把项目的策划思路、策划定位具体呈现出来,最直观的展现在消费者面前,与策划人员是相配合的关系。

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回答者:ducj2008 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 10:55:30

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策划 还要分 前期策划 与营销策划 ,阶段不同所要做的工作也不同,钱其策划侧重于对项目的定位,通过对市场的深入研究找准市场的空白点,对项目的规模/档次/业态等进行定位,并通过测算进行多方案比较,选定方案后,就要对执行的方案进行营销策划,这阶段的策划侧重于推广,寻找创意的推广方案和销售的技巧,重点在如何将项目成功卖掉或出租,所以具体阶段具体分析

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回答者:4638490512 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 15:50:52

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如何提升房地产企业竞争力
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局,进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前,整个行业经历了一个黄金期,几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱,开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话,也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争,而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下,房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出?“提升竞争力”无疑是唯一的答案!
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段:成本竞争阶段
在这一阶段,房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低,谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段:性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域,传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展,2003年以来,部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语),而且大都取得了良好的销售业绩。于是,更多的开发商群起效之,昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段:模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业 *** 、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提,是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前,处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式,并在积极探索管理模式。可以预见,随着房地产市场的宏观调控,房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化,“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段:品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段,随着大量的中小企业被淘汰出局,房地产市场份额的集中度会越来越高。届时,房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然,因为各地发展的不均衡,以上四种阶段在一定时期内会同时呈现,但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下,房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征:
1、部分中小企业被淘汰出局,房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%,参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策,特别是土地和房贷政策,可能将部分企业,特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看,被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局,加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业,房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变,品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高,品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展,追求企业的市场份额和行业地位,而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈,使得行业的利润率下降。但是,房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之,房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出,必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”,房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力,因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力,包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高,消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时,随着市场集中度的不断提高,大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此,房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌,提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力,包括产品模式的市场预测力和市场竞争力,体现在价格上,就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面:最高层面是指企业的基本管理制度,包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等;第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等,包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章,可以形成文件的有100-150项;第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力,二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力,具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力,职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力,有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力,必须建立一套全面、适宜的管理制度,并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”,制定计划的目的是应对变化),制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化),越应该加强对企业发展战略的研究,调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括:(1)发展环境研究,(2)企业特点、优势、劣势研究,(3)竞争对手研究,(4)发展资源研究,(5)战略选择,(6)战略规划。
发展战略确定后,企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓,以提高员工的认同度,进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面,企业通过系统地研究房地产的产品形态,研究消费者的消费心理和购买行为,研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等,设计出满足消费者需求的产品,就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话,就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源;外部资源即企业的公共关系资源,包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源,如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力,房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外,还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴,从而降低选择的风险和时间成本、使用成本,缩短项目的开发周期,提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下:
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中,k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重,f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下,因为消费预期的影响,交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内,房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整,如重新研究、制定年度计划和目标,建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有:
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下,房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化,投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工,重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要,也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是:
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理,并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性,分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度,如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说,企业自行编制的制度局限性较大,表现在几个方面:A、在起草制度时“心态”不正常,或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此),或者过于简单、应付(指定某人起草时,为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草,如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草,起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任,从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审,往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”,更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构,特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题,在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好,也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构,企业都应成立一个临时的工作小组,以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念,但往往仅是停留在口头上,而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间,制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力,提高员工的业务能力,还可以为今后的工作做好智力储备。

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回答者:7053174628 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 18:47:48

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策划来说应该是从项目的选择,定位到规划设计到管理运行,都包括,广告文案只是处于推广阶段的部分工作。当然,目前很多策划公司只是参与这一部分工作,原因是策划公司的能力、精力和甲方的信任能力。

中秋快乐!

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回答者:dnv3333 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 19:45:32

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前程无忧招聘部分有答案

 

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回答者:quickknife [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/21 22:26:04

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在项目一开始拿地过程中就要做一份详细市场调研和可行性分析;

拿地之后就要做前期的定位,包括市场定位、产品定位、客户定位等等,这一阶段要跟建筑设计公司、广告推广公司深度配合,确定项目的产品及整体调性;

前期定位结束后就具体做营销推广了,配合销售节点与市场环境逐期调整营销推广策略,并且要对竞争项目及市场整体环境做长期的跟踪监测,制定相对应的促销方案等。

文案和广告是要把项目的策划思路、策划定位具体呈现出来,最直观的展现在消费者面前,与策划人员是相配合的关系。

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回答者:polo10001 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/22 0:04:22

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还真是小白,

大道无形,慢慢体会的。千万别学套路,学得越快,你被淘汰的越快。不断否定既定思维才是策划的出路。

流程中几个关键节点分析梳理清楚,贯穿节点的逻辑体系和思路动作才是你的价值所在

文案和广告交给广告公司去吧,但做策划不是创意的闪光,注意提醒他们这是在你的桌子上跳舞。

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回答者:1805269174 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/22 10:18:38

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        初涉地产圈就想给人做策划?我看你还是沉下心,找个地产圈相关企业先拥抱一下为好。做些相关的积累和充实以后再做谋划,这样显然务实些。

      

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回答者:3854760312 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/22 11:02:46

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本网站有的是 可以下载学习

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回答者:lingningli [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/22 16:44:00

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房地产策划涵盖的面很广泛,一般包括前期的市场调研、可行性分析、项目立地条件分析等为开发商拿地提供参考性的建议,而后是针对技术条件做产品建议,如同时1的容积率,各物业形态的配比以及产品的细节建议,而后会牵涉到定位、推广、宣传,文案属于后面推广部分的工作了

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回答者:7481650927 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/22 16:50:44

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您要的资料很全面,看得出您是在认真而动脑筋在做事情!我有一些资料,在我的家园发表了。请去我家,

还有就是:前程无忧招聘部分有答案。

中秋快乐啊!

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回答者:soup [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/23 17:00:59

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前期市场调研,

可行性分析,

定位及物业发展建议,

营销策略

 

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回答者:3415072638 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/24 16:16:22

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我为楼主的问题上传了《解码房地产策划全程56p》资料,已经审核通过,您可以点击标题下载该资料,如果觉得资料符合您的需要,记得选我为最佳答案哦

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回答者:9723140695 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/24 23:06:18

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市场调查

可行性分析及项目定位

物业发展建议

项目营销推广建议

项目阶段营销建议

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回答者:4960137458 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/25 16:45:41

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1、对项目的定位

2、搜集资料

3、对项目的定位

4、资料分析

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回答者:4018429567 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/25 16:51:36

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我觉得关键是执行

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回答者:greatscn [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/25 17:49:21

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你要这些理论的东西,建议你去看<房地产开发与管理>这本书,新浪里也有下,案例的话很难找到完整的,因为分工比较细,很少有一个人参与所有的阶段及工作,这个行业理论为一部分,主要的还是要靠实务经验,祝你早日体会精髓!

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回答者:1972lbyg [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/25 18:13:07

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最应该清楚开发商要什么,他投资要赚钱,所以告诉他能不能赚到钱和怎么才能赚到钱的——拿地前的项目分析、拿地后的项目定位——最重要,会做这两步工作,你就能干这行啦。。。。。。

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回答者:9639052481 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/26 16:22:27

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如何提升房地产企业竞争力
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局,进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前,整个行业经历了一个黄金期,几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱,开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话,也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争,而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下,房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出?“提升竞争力”无疑是唯一的答案!
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段:成本竞争阶段
在这一阶段,房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低,谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段:性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域,传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展,2003年以来,部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语),而且大都取得了良好的销售业绩。于是,更多的开发商群起效之,昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段:模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业 *** 、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提,是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前,处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式,并在积极探索管理模式。可以预见,随着房地产市场的宏观调控,房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化,“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段:品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段,随着大量的中小企业被淘汰出局,房地产市场份额的集中度会越来越高。届时,房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然,因为各地发展的不均衡,以上四种阶段在一定时期内会同时呈现,但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下,房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征:
1、部分中小企业被淘汰出局,房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%,参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策,特别是土地和房贷政策,可能将部分企业,特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看,被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局,加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业,房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变,品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高,品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展,追求企业的市场份额和行业地位,而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈,使得行业的利润率下降。但是,房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之,房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出,必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”,房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力,因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力,包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高,消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时,随着市场集中度的不断提高,大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此,房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌,提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力,包括产品模式的市场预测力和市场竞争力,体现在价格上,就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面:最高层面是指企业的基本管理制度,包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等;第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等,包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章,可以形成文件的有100-150项;第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力,二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力,具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力,职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力,有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力,必须建立一套全面、适宜的管理制度,并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”,制定计划的目的是应对变化),制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化),越应该加强对企业发展战略的研究,调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括:(1)发展环境研究,(2)企业特点、优势、劣势研究,(3)竞争对手研究,(4)发展资源研究,(5)战略选择,(6)战略规划。
发展战略确定后,企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓,以提高员工的认同度,进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面,企业通过系统地研究房地产的产品形态,研究消费者的消费心理和购买行为,研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等,设计出满足消费者需求的产品,就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话,就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源;外部资源即企业的公共关系资源,包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源,如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力,房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外,还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴,从而降低选择的风险和时间成本、使用成本,缩短项目的开发周期,提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下:
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中,k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重,f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下,因为消费预期的影响,交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内,房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整,如重新研究、制定年度计划和目标,建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有:
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下,房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化,投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工,重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要,也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是:
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理,并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性,分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度,如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说,企业自行编制的制度局限性较大,表现在几个方面:A、在起草制度时“心态”不正常,或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此),或者过于简单、应付(指定某人起草时,为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草,如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草,起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任,从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审,往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”,更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构,特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题,在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好,也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构,企业都应成立一个临时的工作小组,以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念,但往往仅是停留在口头上,而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间,制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力,提高员工的业务能力,还可以为今后的工作做好智力储备。

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回答者:3184953207 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/26 17:52:14

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感觉市场调研非常重要,其次就在调研的基础上的项目分析、定位及建议,地产策划,个人感觉是有一定规律的可循的,虽然项目千变万化,但基本的思路是差不多的,当然创意少不了,否则成了照搬了,还是要多实践吧。

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回答者:5912075486 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/27 0:32:43

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策划流程:首先要搞清市场情况:大情况国家政策,小情况项目所在地的情况,经济啊,人口啦交通啊等分析总结2、对项目地块进行评估分析3、产品定位4、销售策略的制定5、成本收益分析等大概就这些内容吧,

每个阶段的工作:前期还是市调,寻找空白点和切入点然后跟设计院沟通进行产品的设计和定位,销售策略和执行就是分阶段了这是营销经理的工作包括成本收益分析,这个时候文案跟平面就跟据定下来的东西设计楼书,VI等,再就找个高手写写操盘重点就OK了!

 

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回答者:9574239680 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/27 8:48:47

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一,市场调研,可行性分析;

二,前期策划,确定整体开发策略,产品定位,形成设计任务书;

三,规划设计,把前期策划和老板的思路通过设计形成方案;

四,施工阶段,采购管理,施工管理;

五,营销推广

六,销售

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回答者:晏辰 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/27 15:17:24

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[初步接洽阶段]


1、 项目资源条件整合及判断
负责部门: 策划部、代理部、研究部
报告名称: 《**项目策划大纲》
中心内容:
宏观资料:市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料:规划要点、坐标。
周边资料:交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容:优势、难点、突破口、把握度。
2、 多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门: 策划部
报告名称:《会议纪要汇总》
     《**项目概念设计提示》
     或《项目调整建议》
中心内容: 草图、立意、说明、交流记录


[前期策划阶段]


3、 地块内在条件整合及价值分析
负责部门: 策划部、投资部
报告名称: 《**项目土地价值与分析报告
中心内容: 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、 资源综合及定位
负责部门: 策划部
报告名称: 《**项目综合定位报告
中心内容: 上述各内容汇总,初步定位或创意
5、 依据定位针对性的市场调查
负责部门: 策划部、研究部
报告名称: 《**项目市场调查报告》
中心内容: 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等,或根据创意寻找市场依据
6、 经济可行性分析
负责部门: 投资部、策划部
报告名称: 《**项目经济可行性分析报告
中心内容: 静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析。
7、 初步营销框架
负责部门: 策划部
报告名称: 《**项目初步营销报告》
中心内容: 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、 规划、设计方案及跟踪
负责部门: 策划部
报告名称: 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》
中心内容: 草图,设计创意、任务书、设计交底、指导


[营销策划阶段]

9、营销整体规划
负责部门: 策划部、代理部
报告名称: 《**项目营销整体规划》
中心内容: VI,推广的主题。方式、渠道、策略、步骤,包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段,如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、 经济敏感分性
负责部门: 投资部
报告名称: 《**项目经济敏感性分析报告
中心内容: 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、 价格策略执行计划
负责部门: 投资部、代理部
报告名称: 《**项目价格策略报告》
中心内容: 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断,进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、 物业准备工作计划
负责部门: 投资部
报告名称: 《**项目的物业模型》
中心内容: 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。
13、 销售准备工作计划
负责部门: 代理部、策划部
报告名称: 《**项目前期工作计划表》
中心内容: 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、 项目包装执行计划
负责部门: 策划部
报告名称: 《**项目包装概念设计》
中心内容: VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、 广告宣传炒作计划
负责部门: 策划部、代理部
报告名称: 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》
中心内容: 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、 销售活动规划及策划
负责部门: 策划部、代理部
报告名称: 《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》
中心内容: 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式,新闻发布会,展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、 装修套餐
负责部门: 策划部、代理部
报告名称: 《装修套餐服务计划报告》
中心内容: 售后装修和装修按揭服务。


[销售实施阶段]

18、 销售培训
负责部门: 代理部、策划部、投资部
教材名称: 《销售基础知识》 《**项目销售相关内容》
中心内容: 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、 执行修正
负责部门: 代理部、策划部
往来文件: 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》
中心内容: 根据销售状况和市场动向的反馈,适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门: 策划部代理投资部
报告总称: 《置业锦囊》
中心内容: 根据项目优势选编的购楼、选房须知,各阶段项目卖点的序列。
21、夸张和消费者投资的可性报告。

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回答者:luyihu1973 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/27 17:17:30

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策划说白了,就是开发商请人如何使自己的房子好卖,利用各种方法达到此目的,所以其中内容也太泛泛了,要慢慢学习的。

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回答者:7643570129 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/27 18:53:55

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理论与实际相结合,没有那么深奥的

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回答者:5158096372 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/28 15:32:26

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其实房地产策划分为两个阶段,一个是前策,主要在宏观及经济层面去论证项目的可行性,另一个是营销推广策划,当中包含的内容有项目的推广策略,形象策略,推售策略等等.

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回答者:6285471039 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/28 20:01:02

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1、房地产策划的具体工作流程是怎样的?百度了一下是要分几个阶段的吧,能不能给俺举个例子
前期评估立项阶段——定位阶段——招商销售阶段——推广阶段——后续维护阶段(以商业地产为例)
2、策划顾问在每个过程中都做哪些工作?
主要还是品牌定位与推广
3、文案、广告对与策划来说有什么意义呀?

文案是策划思路的文字表现,一般与设计配合表现出来,广告是一种工具

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回答者:1047263985 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/29 0:03:44

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我个人认为房地产策划其实并不深奥,理论与实际相结合,能让房子卖得好就是策划得好了。

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回答者:jerryljf [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/29 13:24:38

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根据开发商在开发流程的不同阶段,对于房地产研究的关注点也有所不同,根据这几年和众多知名开发商的接触以及服务,主要有以下心得与大家分享:

1.战略布局:
全国性的、区域的大开发商往往关注自身的整体发展,那么怎么布局就很重要,基于此前提,城市、区域的进驻性研究就很重要,是不适合?匹配度有多少?自身的优劣势在哪里?这类的宏观问题是他们最关注的;
已经进驻的城市,自己在该城市该区域的市场表现如何?这类问题属于中观研究,也是全国不觉得开发商比较关注的,尤其是大的开发商总部总希望有一家服务机构能够以信息集成的方式告诉他,自己的整体表现情况,比如复地、万科等
再一个就是投资机构,他们往往对于宏观经济面把握的比较领先,但是专业的地产市场还是需要我们帮他理清市场局面,那些城市的房地产市场成长性较好?那些城市房价透支的厉害?那些城市处于衰落前期,风险较大?都是可以通过市场研究解决的核心问题;
大家可以关注一下中文的麦肯锡季刊网站,里面有个行业的版块,但是行业里面就是没有房地产业,就是因为这个行业的观察面较广,不易取得翔实的分析数据,故此阶段的市场研究工作的难度是很大的;
 

2.拿地评估:
开发商要开发项目必须拿地,那么拿哪里的地?为什么?多少钱合适?土地的风险投资点在哪里?可能的盈亏平衡点在哪里?可承受的最大金额是多少?这些是那地可行性研究需要做的,也是那地开发商最急迫的,要求较深的市场分析工地和土地估价的专业知识以及相关的建安造价、财务测算知识; 
此阶段的工作一般大企业会内部消化该问题,很少会降此问题外包给居间机构,但是一家成熟应该对于土地推荐的业务有所准备,所以该部分的市场研究往往不是用来做短线业务的,基本是放长线钓大鱼;

3.前期定位:
拿了地做什么?怎么做?企业的目的是利润最大化还是要社会效益、环境效益兼顾,在此基础上怎么做市场定位、项目定位、产品定位,怎样塑造产品?这样的产品预计的竞争态势是怎么样的?预计的财务效果怎么样?这是此阶段开发商最关心的;

4.营销企划:
基于以上的结论怎么又快又好的区划项目?项目的调性、品格、卖点是什么?活动怎么做?秀稿、客户渠道建立、客户蓄水、开盘计划等等,这是此阶段的关注重点;

5.续销及总结:
怎么持续销售提价?怎么抓住老客源?怎么转化潜在客群?怎么做口碑传播?怎么建立客户积累系统,保障下个项目的克群积累?这是此阶段的重点 。

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回答者:m5000 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/9/30 10:03:20

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比如一个别墅项目。你首先要了解整个当地市场。(区域经济、整个房地产市场)然后针对性了解别墅市场(整体、典型个案)概而言之,针对你要推的产品,了解这种产品的目标客户、市场价格、竞争对手(主要卖点)、潜在对手、未来市场发展趋势,确定你的产品类型、风格、规划特色等,针对这个规划做价值评估。广告与文案是后期执行层面的事,但在规划定位时考虑推广的价值是有益的。

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回答者:110924987 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/10/3 10:27:17

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售节点与市场环境逐期调整营销推广策略,并且要对竞争项目及市场整体环境做长期的跟踪监测,制定相对应的促销方案等。

文案和广告是要把项目的策划思路、策划定位具体呈现出来,最直观的展现在消费者面前,与策划人员是相配合的关系。

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回答者:7138470295 [个人资料] 写纸条 去TA家

2010/10/5 9:19:51

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我为楼主的问题上传了《万科地产项目--上海“万科绿景”全程广告推广策划》资料,但很遗憾没有通过审核!

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此问题已解决.