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提问者:8126903485 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011-1-12

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悬赏6 征答截止时间 2011/2/16 10:10:12
求2009年成都市双流县楼市年报

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提问者选择出的最佳解决方案

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回答者:4638490512 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011/1/15 15:43:18

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2009年成都双流国际新城项目可行性分析报告 49页资料简介:
目 录
一 项目背景介绍
1.1 成都市社会发展状况综述
1.2 政策环境分析
1.3 房地产投资情况
二、房地产市场分析
2.1 土地市场
2.2 住宅市场
2.3 成都市开发商情况
2.4 2009年房地产市场走势预测
目分析
3.1 区域市场分析——【项目所在区域—双流新城区】
3.2 项目宗地状况分析
四、项目定位
4.1 市场细分及定位
4.2 目标客户定位及需求分析
4.3 项目产品定位
4.4 项目价格定位
4.5 项目SWOT分析
五 项目入市时机分析及开发计划(北侧163亩土地)
5.1 入市时机分析
5.2 项目开发计划
5.3 项目施工进度计划
六 项目投资预算分析
6.1 项目北侧地块成本估算及投资收益分析
6.2 项目一期(64.3亩)成本及利润估算
6.3 一期2套样板房成本及售价
七、综合方案比较
7.1 纯联排别墅,容积率0.9
7.2 纯花园洋房,容积率1.5
7.3 纯电梯小高层,容积率2.6
7.4 综合方案对比分析及结论
八、项目前期开发风险及应对
1.1.1 【城市概况】
124.96万人,常住人口1257.9万人,市区人口497.15万。
1.1.2 【城市规划】
1.1.3 【城市宏观经济状况】
总值分析:
5.12”地震发生以后,成都的旅游、住宿、餐饮和房地产等服务性行业受到重大的影响。经过半年多的恢复,目前成都市第三产业发展势头良好,已经完
16 日,央行一改连续加息的调控方向,从此走向连续降息的通道。虽然国家降息意在应对金融危机,但房地产的金融属性决定了降息是房地产行业的重大利好。
5.12”地震后针对灾后重建的专项政策,到金融危机影响下国家推行的扩大内需的救市政策,2008年的成都房地产市场愁云惨淡。楼市价格战开打,购房者信心尚未恢复,持币观望,在这样的形势下,政府干预在所难免。
5.12”地震和金融危机的影响。
5.12”地震和金融危机的影响,08年房地产施工、竣工、销售面积均出现大幅度下滑。
2.1.1成都市土地市场供求分析
(1)概况
(2)主城区土地成交分析
(3)郊区成交分析
5 宗,成交总面积约12007
2.1.2 土地成交价格分析(住宅)
(1)主城区成交价格分析
(2)郊区成交价格分析
2.1.3 趋势预测
(1)09年土地供应量和成交量相比08年温和上升,但短期内无法恢复到06、07年水平
6、07年水平。同时,政府为保护区域房地产市场,09年土地供应仍会选择相对紧缩的政策,供应不会急剧加大。
(2)双流等热点区域仍将是土地供求的重点
(3)土地成交价格预计呈现分化态势
(4)品牌开发商拿地将继续慎重,土地转让会有所增加
2.2.1 住宅市场综述
2.2.2 住宅市场供求分析
大部分开发商只有减少供应量来适应市场形势恶化,2008年年底政府出台了一系列“救市”政策,但政策的效应具有滞后性;(2)5.12大地震影响导致部分楼盘封盘或推迟开盘,供应量也相应减少;(3)消费者受房地产市场不景气、国内外宏观经济形势下行等因素影
2.2.3 住宅市场的价格分析
2.2.4 2009年2-3月份成交分析
2.4.1 2009年大势趋向
2.4.2 市场走势预测
(1) 供应预测
7、08较大的土地存量,预计09年整体新增商品住宅供应面积约1000万㎡,较08年略有涨幅。
(2)成交预测――小阳春之后,平稳运行
(3)价格预测――维持低位运行,试探性小幅回升
三、项目分析
3.1.1双流县概况
3.1.2 双流新城区区位介绍
3.1.3双流新城区功能定位
3.1.4双流新城区空间结构
3.1.5 双流东升新城区房地产市场状况介绍
3.2.1 宗地现状
大部分土地处于待开发状态,土地现状为基本农田,地块上现有部分待拆迁的农民住宅。
3.2.2 项目宗地交通情况
3.2.3 项目宗地基础设施及配套介绍
4.1.1 成都市近郊楼盘竞争风险分析
总价的单元,通过强有力的高端品牌支撑,向下延伸至200-350万元的细分市场。
目地块的条件以及双流东升电梯公寓的市场状况,选择较高单价,较高总价的电梯公寓风险很大,至少目前市场的价格支撑不容乐观。所以,本项目的市场定位方案应综合考虑消费者心理变化,迎合消费需求,避开竞争最大的市场,选择近郊低密度低总价的产品(如图所示)。
4.1.2 成都近郊别墅市场分析
(1)2007年--2008年成都市别墅供求关系分析。
17.81万平米,而当年的成交量达25.21万平米,出现了供不应求的局面。别墅已不单单仅作为自住型物业被购房者青睐,更多的作为一种投资型产品被消费者追捧。加之5.12地震对消费者的心理影响,低密度的别墅产品被更多的自住需求者所认可。2008年10月,受相关政策及全球金融危机的影响,在房地产市场趋冷的情况下,成都市别墅市场的供求关系发生了转变,整体供应环比下降
概述
(2)成都市别墅项目成交均价
总价分析
(3)别墅供给面积段及
(4)成都别墅市场3月份代表项目成交情况
3 麓山国际社区
198 8 雅居乐花园
6 12537 温江
1 芙蓉古城
4 美泉纪
5 清溪 玫瑰园
6 仁和 春天大道
4.1.3 市场定位
8 8000 开盘主打产品
4 6000 09下半年销售
82 5600 2010年销售
4.5.1 项目优势
5.12地震改变了成都购房者的偏好,别墅、多层洋房、小高层电梯公寓收到追捧,我项目中的联排别墅和多层洋房、小高层电梯相比周边已经开发的高层电梯公寓,更有竞争力。
4.5.2 项目劣势
4.5.3 项目机会
4.5.4 项目威胁
总价单元,有可能会对本项目形成
大部分跟本项目一期别墅的总价相当,这对本项目的目标客户会形成一定的竞争关系。
1 棠湖泊林镇
2 贵通御苑风景
64.3亩,产品包括联排别墅2.8万平米,6+1电梯洋房1.4万平米,8+1小高层8200平米。
1 围墙打围
2 三通一平
3 临舍施工
4 现场安检达标
5 施工许可证办理
1 经营性收入
163.40 预计销售总额
2 总成本
3 经营利润
4 所得税
423.63 按经营利润的25%计
5 税后利润
6 税前收入利润率
1 经营性收入
3 总成本
37 4 经营利润
1 2季度
(1.8亿)按实际面积分摊。
161.39亩,南侧土地面积:173.34,其中北侧地块分摊拍卖押金:8680万。
目工程 销售面积(万平米)
28.34 占地面积(亩)
163.48 结构形式:框架
29.19 净用地面积(亩)
163.48 其中:3F联排别墅可售面积(万平米)
1 别墅
59 2 花园洋房
19 3 电梯公寓
9.59 4 综合物业
618.58 关于销售均价
2.关于销售周期

1

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回答者:3476239108 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011/1/15 10:33:24

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去找点报纸看看,上面消息很多

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回答者:8158796423 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011/1/16 12:46:10

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去找点报纸看看,上面消息很多

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回答者:3476193508 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011/1/18 17:33:33

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 麓山国际社区
198 8 雅居乐花园
6 12537 温江
1 芙蓉古城
4 美泉纪
5 清溪 玫瑰园
6 仁和 春天大道
4.1.3 市场定位
8 8000 开盘主打产品
4 6000 09下半年销售
82 5600 2010年销售

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回答者:3835276901 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011/1/22 14:11:57

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百度下试试,里面能找出很多有用的资料

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回答者:1356298410 [个人资料] 写纸条 去TA家

2011/2/5 19:15:00

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好呀!  楼主回答到位  顶  顶   顶 

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