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提问者:chb001x [个人资料] 写纸条 去TA家

2012-3-16

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悬赏10 征答截止时间 2012/4/15 10:52:49

我们是一个房地产营销策划公司,2010年成立,公司规模不大,2011年3月通过关系代理了一个县城的拆迁项目,一期体量约3万平方米,两栋16层,约150户住宅。


由于是拆迁项目工程比较慢,中间停工好几个月,从2011年3月动工到2012年3月,现在一栋楼未封顶,另一栋楼未开工!现在手续还不全,不知道具体什么时间开工。


在2011年6月份开发公司就开始内部认筹活动,很多客户虽然是置业顾问接待但是通过开发公司交认筹金,与开发公司负责人说起此事,开发公司说关系户要的也是你们的业绩,依照代理合同结算。


2011年11月公开认筹,2012年1月内部解筹,通过解筹到现在共签订50多户内部售房合同,20户协议。从2月初向开发商结账,开发公司说我们买的房子太少,都是我们自己的关系户要的,和你们没关系,又说代理合同签的时候被你们忽悠了,认为我们结的太多(约60万),这样的代理合同就没有这么高的提成。


请问下一步我们怎么办?我们在这待了一年,销售人员接待的客户很多都被开发公司的人抢走,毕竟是县城,大部分客户找关系就能找到开发公司,只要找到了点关系,开发公司就说是自己销售的。现在开发公司负责人不给见面,说代理合同不具有法律效益,大部分房子都是他们自己销售的,不予结算。现在销售人员工作自和提成都未发放,这样的代理合同有没有法律效益?请大虾们指点迷津,谢谢啦!!!!!!


附:代理合同主要内容:





四、销售任务(以住宅销售套数为准)


1.乙方根据甲方项目工程进度和销售计划周期进行销售,项目楼宇达到销售条件至项目封顶后,完成符合该条件在售房源套数的70%,到项目整体综合验收合格后完成符合该条件在售房源套数的90%


2.甲方拆迁安置房源,不计考核任务之内(以每套200元服务费计收)。



五、代理费的收取


1乙方的代理费包括销售提成和溢价,销售提成为本合同所售不动产在出售成功后按成交总额的1.3%收取。溢价为双方以本合同第二条确认的整盘销售底价表为整盘考核依据,乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价的部分,甲方得70,乙方得30%  


2. 客户正式签订《房产买卖合同》乙方客户支付总房款或首期房款后,即为乙方成功销售,乙方即可获得本合同所规定的房价代理提成和溢价分成。


3甲方在每月5号之前须结清乙方上月销售房产的提成及溢价,同时扣除当月销售保证金及前期预支费用,所扣销售保证金款项待达到销售任务考核标准时结清。


注:保证金=销售提成总额*20%/销售任务周期(项目达到销售签定商品房买卖合同条件至项目整体验收合格当月底)。



4. 本项目在乙方正式进场至房屋达到销售签约条件期间,甲方投入前期策划和服务费用以实际开支进行支付,该费用在以后销售提成中逐月扣除。




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问题补充
一)甲方的权利和义务 1.甲方应按照乙方要求,积极配合相关工作的执行并及时办理本项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等相关基础资料,并对提供资料的真实性负责。如甲方原因造成的经济和法律责任,由甲方自行承担。 2.甲方委托乙方代理销售期间,甲方需提供售楼办公场所、电脑、打印机、传真机、复印机、电话设备、办公用具等硬件费用及按照乙方要求提供销售所需物料并确认销售房源低价表。销售现场所发生的房屋装修装饰费、各种维修费、水电费、通讯网络费、保安保洁劳务费、行政收费等费用由甲方承担。 3.承担办理房产合同书签章后所有房产相关手续及费用并保证该项目房产销售时对购房者承诺的的交房时间、交房标准及条件与交房时一致。 4.甲方应安排专人与乙方协调沟通,并根据乙方销售节奏的要求,甲方派专人办理收款、开具发票、办理客户房产证和银行按揭手续等相关工作,以及与乙方结算相关款项工作。 5.项目推广名和实际名称的改变不影响本合同的履行。 6. 如甲方自行售出委托物业,应以书面形式提前通知乙方,否则乙方仍按未售物业出售,就此造成的经济损失由甲方承担。 7. 甲方应按乙方的营销思路严格积极执行,如因工程施工延期或项目证件手续不全等造成乙方无法正常销售,甲方应赔偿乙方再此期间每月员工工资损失壹万元,并正常结算乙方提成和溢价。 一)甲方违约条款及责任 1.甲方延迟支付乙方代理费用,造成销售任务无法完成,每逾期一天应向乙方支付代理费用总额1%的违约金。 2.如果该项目因甲方原因(不可抗力除外)导致合同根本不能履行,或甲方在合同期内将该房产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售,则视为甲方违约,应结清已售房产代理费用并向乙方支付违约金壹拾万元整,合同继续履行。

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回答者:dschq [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/16 16:43:24

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回答者:6921308674 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/17 13:49:03

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回答者:danielching [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/17 18:44:42

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很正常,慢慢追吧,持之以恒,死皮赖脸也要追,开发商的钱没有一定关系真不好追。

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回答者:3368924751 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/18 21:04:01

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很简单,把里面负责人打一顿,搞定!

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回答者:xcp831003 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/18 22:08:58

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向开发商要钱也不好要,准备慢慢磨吧

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回答者:五大湖 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/18 22:52:41

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找关系要吧,内要回来多少算多少了,中间人一定不要忘了人家的好处,估计厮磨硬泡,能拿到欠账的1/4就不错了。这样的事情就是很麻烦。

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回答者:8016847359 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/19 15:30:02

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多种手段,多种渠道应对

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回答者:3285946107 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/19 15:39:37

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找律师咨询下。。。法律口子上看看能不能有点突破的。。。

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回答者:tobebest [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/19 16:38:40

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1、天天堵着,2、软磨硬泡,3、提起诉讼,4、搞定关键人物。

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回答者:7237495806 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/20 10:47:25

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这种事一般都会碰到,慢慢要吧,要注意用策略,实在不行就按合同约定打官司。

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回答者:8906527843 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/20 11:10:26

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就这样,开发商不会轻易把钱给你的

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回答者:1156087439 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/20 14:56:02

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持之以恒,死皮赖脸也要追,开发商的钱没有一定关系真不好追。记住软硬皆施,当成一场持久战吧

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回答者:玫瑰青鸟 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/23 10:32:07

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有过这种经历!我的经验找到关键人,软磨硬泡,他不买账,就攻他家人,方法还是小恩小惠、软磨硬泡,结到钱为止!小地方千万不要和甲方打官司,不然你会倾其所有打上几年。尽管最后你赢了,你也破产了!

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回答者:8650478921 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/3/23 14:54:17

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已经到了这个地步,不太好办了,脸皮已经撕破了。只能找关系要了,而且一定要许给人家好处才行的。如果没有关系的话,这帐算瞎了。

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回答者:8308542167 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/4/5 9:54:54

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既然是关系介绍的,就有一定基础了,从目前看只有用实际行动帮助开放商尽快把房子卖出去,用诚心去感化开发商,你们的合同额60万不是特别多,打官司不够交费的,并且和开发商打官司你败的可能性95%,光看你表述的内容好像全是开发商的问题,不过任何问题都存在两面性,60万作为再小的开发商都不算个事,也就一套房子而已,所以,你们要反思一下,是否在哪些方面做的还不够好,因为你们公司成立时间较短,比如经验、业绩等,最好能想办法与开发商的老板交朋友,小开发商的老板大部分比较讲义气,大开发商老板比较讲流程和原则,所以,建议你用点智慧软来比较好办。

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回答者:1365784290 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/4/15 17:57:35

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 “6. 如甲方自行售出委托物业,应以书面形式提前通知乙方,否则乙方仍按未售物业出售,就此造成的经济损失由甲方承担。”

如果严格按合同条款办事,甲方应该是没有做到这一点的。

你们的销售是代理公司和甲方共同销售吗?如果不是,合同条款存在缺陷。确实是经由甲方介绍成交的,按一定的比例计算佣金,超出部分不计入佣金但是计入业绩。

当然现在这些都是后话,没有意义。

要账,只能通过智慧,通过关系,慢慢磨。

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回答者:3021859436 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/4/19 14:39:06

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呵呵,法治这会嘛,找律师,打官司了!

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回答者:1259148630 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/4/20 20:06:25

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说实话,这是我也遇到过,也正好是2010年的时候,情况差不多,但结账的关键在于你们团队对于开发商的利用价值还有多大,如果还有,可以继续谈判,不要想一下子把钱全部拿回来,开发商也没用得到收益,他们是不会从自己的兜里掏钱给你用的,迂回点,一点点的要,例如分月,每个月拿几万,应该是没用问题的。也要适当的公关一下,开发商这号人,搞急了像欠银行钱、把客户的钱卷走的也不少,至于不给代理公司结佣金的就更多了,慢慢耗咯!

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回答者:3138967420 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/5/5 20:23:51

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赞同的说:说实话,这是我也遇到过,也正好是2010年的时候,情况差不多,但结账的关键在于你们团队对于 开发商的利用价值还有多大,如果还有,可以继续谈判,不要想一下子把钱全部拿回来,开发商也没用得到收益,他们是不会从自己的兜里掏钱给你用的,迂回点, 一点点的要,例如分月,每个月拿几万,应该是没用问题的。新浪微博刷粉丝工具也要适当的公关一下,开发商这号人,搞急了像欠银行钱、把客户的钱卷走的也不少,至于不给代理公 司结佣金的就更多了,慢慢耗咯!

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回答者:3628451970 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/5/11 8:34:03

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应该可行

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回答者:lzgj251162 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/6/12 15:08:45

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两招:1、关系户:自身有关系的就找土管的、城管的、税收的、消防的、、、、凡是这种部门关系直接找上门去钱就要出来了。俗话说县官不如县官,再牛也经不起这些部门天天找事,开发商都很精明,即便是所有房子都建完了,说你消防不合格或者有违建你也别想顺利交房办证,不办证不交房你的钱就压在监管账户,开发商惹不起的。这种部门关系要硬,再多的钱也不是事,我以前公司老板的哥哥是副县长都不好使,找了个当地X部门的头,带着喇叭在开发商楼下直接喊他名字叫他下来结账,开发商马上就带着卡下来了。这叫关系,没有三两三哪敢上梁山,想想身边的关系!

2、算后账:一定要等到所有的预售证下来,签完合同,留好附件,留好所有的证明,直接找个律师搞定。现在都什么社会了,还想着以诚感人,靠感情现在已经落伍啦,开发商也想给你钱,但是没钱,给你什么?曾经有个公司经常给开发商送礼、送女人、卖力干活、提前回款结果开发商就是不结账,开发商看你赚那么多钱,舍不得给你,你在努力也是白费,但是有把利剑就不一样了,你不给钱我就告你,并且不是简单地赔钱完事,是需要支付滞纳金和赔偿金的。

以上两种方式就是最终解决方式,都能基本解决问题,只有很少解决不了的。但是关系就此就断了,慎用!祝你们早日回款!

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回答者:5869413270 [个人资料] 写纸条 去TA家

2012/6/26 14:05:47

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1、看看能否要房

2、发动售楼员及家人一起要

3、磨,接点是一点,尽量不撕破脸面;

4、收集违法建房的证据;

5、先借

 

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回答者:8452970136 [个人资料] 写纸条 去TA家

2013/8/6 8:01:10

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1、县城中很多事可以通过关系找县领导帮忙协调。

2、通过关系找行业相关部门领导帮忙协调。

3、找你所服务的公司领导的朋友协调。

4、因你无处说理或耗不起,折价结算认了。

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回答者:9316794582 [个人资料] 写纸条 去TA家

2013/8/6 8:32:11

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找政府机关领导出面能好要点

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回答者:iamchq1 [个人资料] 写纸条 去TA家

2013/8/6 9:27:43

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大家好

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