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提问者:9467189302 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014-3-24

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悬赏6 征答截止时间 2014/4/23 11:46:20
宏观经济一般从:经济增长、物价稳定、充分就业、国际收支平衡等方面来看。一国经济政策涉及税收政策、货币政策、土地政策等等,这些经济指标对房地产有什么影响? 要研究宏观经济对房地产市场的影响的框架思路会有哪些点

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问题补充
楼下说了一堆,怪我没问清问题。我先抛砖:如货币政策,央行提高准备金率,银行就要缩减银根,房地产界会对开发企业和购房个人产生影响(房贷会减少些),同样也会造成其他行业的投资的减少,等等细节就像宏观经济里说的。提问题的目的是大伙说说都会有哪些关联点,彼此产生影响,如何影响。楼下说的供求两方面,也不是错误,只不过“供求”太过概括了,什么影响因素归根到底都是“供求”的影响。

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回答者:1924675018 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/3/24 15:04:52

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        宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道,而房地产市场对宏观经济影响则是通过消费和投资这两个渠道。宏观经济对房地产价格的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化,从而产生房地产供给和需求力量对比失衡,进而引起房地产价格的上升或者下降。如果经济发生衰退,金融机构和企业将进行大量改组和合并,使得市场上供转让的土地和房源大量增加。居民由于失业、高利率以及收入下降,对增量住房市场的需求也会大幅减少,存量住房供给则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格下降。相反,在经济高速增长时期,人们对未来有良好的预期,房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。

    房地产价格对宏观经济基本面的作用渠道归结于消费和投资两个方面。在整个系统中,房地产价格升降会对居民、企业和金融机构三个部门产生直接影响,通过储蓄效应、财富效应、预算效应和成本效应,从而影响影响宏观经济发展。

        央行专门出台的关于房地产市场的调控政策莫过于《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号),359号文将对投资性购房行为产生显著的抑制作用,首付成本要提高一成,利率相当于提高了三成;目前五年以上基准利率为7.83%,投资者原本可以享受85折的优惠利率6.656%,但现在要执行基准利率的1.1倍,即8.613%,涨幅达到 29.4%;首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加,使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。

  加大土地参与宏观调控力度。国家进一步加大了土地参与宏观调控力度,2007年第四季度以来,出台了《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》、《外商投资产业指导目录》和《土地储备管理办法》等一系列政策法规。表明国家增加民生用地的调控政策、进一步规范和加强外商对房地产业的投资及标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。

  保障性住房建设。从长期来看,楼市需求将被分流。中国住宅体系将会分成三大部分:一部分人群完全由政府解决住房问题,一部分以市场方式解决,中间部分以市场和政府补贴相结合,从而将中国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。即,采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给,按照国外的经验,对于近20%无法自己解决住房的阶层,一般由政府解决,即整个社会住房体系分成政府保障和市场化两大部分。但以目前中国的状况来看,一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平;另一方面,政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现政府性保障,即使在发达地区,财政投入力度也很难做到应保尽保,所以,住宅供应体系三分法应运而生,江苏省的住房保障建设就是以城市20%的家庭作为保障对象,通过实物配租和货币补贴的方式,对其进行住房保障。

  存款准备金率上调对楼市的影响。2008年06月16日,我国除地震灾区以外地区的存款类金融机构按0.5个百分点上调人民币存款准备金率,6月25日将继续上调0.5个百分点,这是过去18个月来存款准备金率第15次上调。至此,存款准备金率达到17.5%的历史高位。

  据初步测算,此次上调使银行体系冻结的资金约在4000亿元左右,而2007年以来存款准备金率15次调整累计冻结的金额则已经超过了3万亿元。银行贷款规模持续缩减,贷款难度随之加大,这势必会加重整个市场的融资压力。

  南京目前有房地产开发商700多家,几家上市公司也由于股市不景气,募集资金极其有限,因此银行仍然是最主要的融资渠道。银行存款准备金率的持续上调加大了房产商的融资成本,当前银行给开发商的贷款利率比正常利率高出约30%,同时,民间融资渠道要求的资金回报率也在提高。

  国外经济变化影响分析。高通胀所引发的外资撤出正在越南上演。25%以上的通货膨胀导致物价飞涨,人们狂抛本国货币,抢购美元和黄金。失去信心的外国资本蜂拥撤离。短短半年时间,股市跌去大半,胡志敏市的房价也下跌过半,这一切与90年代东南亚经济危机在泰国开始时的情形极为相似。

  越南经济危机事实上肯定了我国前一段宏观调控的正确性和必要性。决策层会继续把控制通货膨胀作为施政的最优先目标。因此,开发商们对银根放松不必报太大的希望。可以预见,投资者进入市场会更加谨慎。短期内可能有一部分国外游资进入,但决不会出现大规模上涨的行情。

  综上所述,国外危机对中国楼市在政策上和心理上都会有重大影响。未来房地产商的日子将更加难过,价格走低的可能性大大增加。

    补充一句。我建议您可以看看杭州、南京、长沙这些地区近10年来的宏观经济运行状况对您会有更大帮助,关注房地产土地供求量和价格走势。

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回答者:9501293768 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/3/28 14:51:24

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宏观经济对房地产价格的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化,从而产生房地产供给和需求力量对比失衡,进而引起房地产价格的上升或者下降。如果经济发生衰退,金融机构和企业将进行大量改组和合并,使得市场上供转让的土地和房源大量增加。居民由于失业、高利率以及收入下降,对增量住房市场的需求也会大幅减少,存量住房供给则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格下降。相反,在经济高速增长时期,人们对未来有良好的预期,房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。 房地产价格对宏观经济基本面的作用渠道归结于消费和投资两个方面。在整个系统中,房地产价格升降会对居民、企业和金融机构三个部门产生直接影响,通过储蓄效应、财富效应、预算效应和成本效应,从而影响影响宏观经济发展

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