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提问者:5803659412 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014-11-21

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悬赏100 征答截止时间 2014/12/1 21:42:31
咨询 一个项目重新定位突围问题

项目20万方,地处新老城区结合处,属于城中村改造,新区位置,周边道路不通,周边周边为安置房小区,项目有2栋楼为安置房,周边项目众多,都是一个档次的价格。

周边500米拥有 天然河流、不知名的土山,还有一个政府建的人文公园。

项目配套知名幼儿园,项目隔壁是政府在建的实验小学
之前客户为市区改善型和乡镇婚房客户,二房卖的速度是三房的三到四倍,之前项目打过 教育系列、水景系列 总体感觉教育、水景都支撑不起来项目这么大的体量,周边项目有打区位的,打低密景观的、有打公园的。

这个项目想重新做个概念性定位包装,然后进行概念演绎,我总结了 教育、生态、大盘、老城新区核心地段等

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回答者:2379046521 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/11/26 13:47:41

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是否可以考虑教育,医疗的区域划分,一部分是常态的住宅推行教育,一部分是养老是公寓住宅。

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回答者:9016573489 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/11/27 8:38:59

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情况不是很具体,比如项目物业比例是多少?现在销售情况是?二房速度快的原因是什么?项目有什么优势和劣势?周边市场竞争情况?周边2公里内的客户特征?等等 在这情况下,提不成针对性的意见

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回答者:5301458972 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/11/27 14:52:21

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从你的表述中我了解到了几个信息点:我罗列一下; 1、项目位于新老城区交汇处,但是属于新区,卖点诉求一就是未来升值潜力; 2、项目配套有知名幼儿园,同事有公里在建的实验幼儿园,教育配套资源优势; 3、两房销售的速度大于三房的销售速度,只有一种解释就是区域还属于刚需置业者占主导的地位,广告诉求语要偏向于刚需、年轻的置业者。(客户挖掘) 4、项目周边有天然河流,景观资源丰富,也可作为平时的卖点诉求。 卖点缺失;医疗配套、商业配套(可从未来升值潜力中挖掘) 所以项目的卖点就是新老城区交汇处,1、将享受老城区的繁华,同时有兼具新区未来的升值潜力。

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回答者:chengjiayuan [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/12/1 8:43:27

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做国际社区,分组团分阶段支撑

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回答者:4125704986 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/12/2 15:48:54

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回答截止了吗?没截至的话我说两句 不知道你这个盘所在城市级别和情况如何,但一般而言,20万方的体量应该算是大盘了,而且看到周边资源及政府对你项目的支持,应该算大盘没错。对于大盘来讲,打什么牌不重要,关键是打牌的顺序。 周边项目众多,如果你项目相对体量可以,不妨先树立大盘的形象。营销就怕落入同质化竞争,除了价格就什么都没有了。区域市场只有一个老大,马太效应大家应该都明白,如果目前周边几个盘包括你的盘情况都差不多,恭喜你,头羊的空间还给你留着呢。所以,先树大盘形象,售楼处高大上、营销接待环节高大上、再搞个一到两场高大上活动,推广短时间内密集跟进,基本就搞定了,短时间内集中投入,也花不了几个钱。市场王者地位树立,后面就好办多了。 大盘不能只是覆盖某个特定需求群体,因为单一需求群体的总量有限,无法满足整个盘的去化任务。所以牌,得一个个打,连续打、持续打,人无我有,人有我更有!我是王,价格又不贵,不买我买谁? 根据你的叙述,我再建议一下打牌的次序。 先打地段。新老城区结合处,大规模的旧城改造,熟地,又有新区概念,未来在哪里,不就在你这里?老城乱、新区荒,地段实力哪家强,不就是你这里?升值看哪里,不就得看你这里?这个方面可说的太多了,而且购房者容易接受,又契合王者气度的打造,所以先推。 再推生态、健康。放到第二步,也是给售楼处景观或小区景观现行区的改造或打造留时间,要打这个点,销售现场一定要有落地配称,嘴上说说都是空的,谁不会说,谁信?咱不夸夸其谈,销售现场体验准备好了之后,你来看,自己感受。“周末来吸个氧”,我都不一定强求你来就是为买房,来了之后关门放业务员!当然这一点,最好能配合些落地活动,效果就更好了。 再推建筑品质。这个很重要,尤其对于你的项目,两栋安置房可能在不知不觉中害了你,产品档次无意中掉了一个级别。必须重新说,想方设法的说。但我个人常玩的套路是不说大而空呢,说细节,紫铜入户门有木有!不锈钢烤漆栏杆有木有!真石漆有木有!LOW-E双层中空玻璃有木有!铝木门窗有木有!跟工程部多沟通沟通,总能找出像样的那个三五数十个点,立马比逼格更有逼格!这个时候前戏差不多了,样板房该出了,一定要多花心思在样板房上,细节、注意你的细节!不管是异地装,还是楼体内装,华丽的看房通道、漂亮的看房小妹不可少。样板房也可以一套一套放出参观,即便一次性都装好了,也可以一套一套开放,没有别的,把快感时间留长!多挑逗几次,客户乖乖都就范了。 接下来再推什么都可以了,胜局已经注定了,我不知道点是什么,你肯定比我清楚。至于教育神马的,周边项目都有的,不建议重点推,你又不是活雷锋,放到后面顺手推推就算了。 我想强调的是,不要只把注意力放在推广端上,说什么推什么的时候,一定要有落地的配称,有体验,让客户来自己感知,比你的售楼小妹说一百遍都强。 另外我想再多说的一点的是,定位思路理清之后,别忘了想想客户来源的问题。从你的描述中,项目地理位置周边应该暂时比较荒凉,自然来客和硬广引客的效率可能并不能完全满足需求。所以我建议一定要有活动,没事搞搞小活动,总能勾引来客户。至于其他渠道的拉客,涉及成本渠道佣金什么的,大家都会玩,只要玩得起,相信你也可以玩。 好吧好吧,说完了,私信联系我进一步探讨也可以。我不富裕,想要币,你懂的。【我靠,新浪这生成的排版我也是醉了,你就将就看吧,我不知道怎么能成功分段】

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回答者:tini [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/12/17 15:15:19

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重新划分一个组团,以豪宅来推三房、四房大门大户、未来的城央大宅,定位虽豪、但价格不豪,但是味道一定做足!如果预算允许,按照推盘的顺序重新把新的组团再推一次;如果预算不允许,可考虑现场包装(如样板房)、媒体截留、口碑营销等一定成本下操作!

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回答者:4968143250 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/12/18 9:19:38

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就目前的市场行情来看,高端形象并不适合,20万大盘应该走平素路线,亲民政策为主

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回答者:5391056742 [个人资料] 写纸条 去TA家

2014/12/26 19:31:47

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亲民政策为主

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回答者:8120678935 [个人资料] 写纸条 去TA家

2015/1/12 10:12:58

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1、形象定位方面:据开发商品牌、自然资源、地段、配套、产品等确定项目的核心优势,并强化,形成最终的市场定位。高端形象,中端价格——中端形象,低端价格

2、产品定位方面:两房卖的好说明市场还是以刚需为主,根据当地的房价结合成本是否可以做N=+1的产品,加强时尚元素,以适合年轻人的喜好

3、客户定位方面:根据你现在的去化客户确定主要的群体及他们的收入、居住情况、传播方式等,毕竟营销费用是有限的嘛

4、价格定位方面:那就呵呵。。了

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回答者:3418972053 [个人资料] 写纸条 去TA家

2015/1/19 13:31:01

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幼儿园,和一个实验小学仅仅是普通教育资源,很难支撑起来。不建议在现有的资源上做文章,而是另辟蹊径,在项目本身产品设计上花心思。20万体量的话,可以规划多个组团。建议做一个高端洋房组团,提升项目整体的调性。洋房可以做成叠拼别墅,不用做多。先期先把叠拼别墅推出来,震慑市场,由此来与其他项目做出区别,之后再慢慢推自己的小户型高层。 景观一定要做好,不要求多么华丽,但一定要够,体现生态宜居的感觉。

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回答者:meicheng [个人资料] 写纸条 去TA家

2015/3/9 2:57:28

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山水人居、人文大宅。城市广场新区地标,借助当地本土人文事件、名人、打造有影响力的标杆事件、活动、建筑开展推广、树立形象!

 

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回答者:dnv3333 [个人资料] 写纸条 去TA家

2015/11/13 2:37:46

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不知道项目具体情况,简单推荐如下分析: 区域配套 区域典型客户及类型 项目异于对手的特征 公司的资源和能力 项目前期典型客户及分类特征 前期典型客户购买理由特征及选择标准 典型竞争对手能力及特征 。归纳总结,你就会自摸了。

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