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提问者:7279530168 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016-6-19

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悬赏28 征答截止时间 2016/7/31 10:24:22
请给位大神帮帮忙!
网上和书上,思路方法都不同。最气人的是书上“此处略”!蒙圈中
不知道大的专业代理行是什么思路?
请各位大神发表一下经验心得,不胜感激!此处略去一万字

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回答者:7807234596 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/6/21 17:06:04

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针对不同项目开发阶段,套路是不同的 拿地前主要是针对地块做项目的可行性研究报告,主要包括政策、市场、对公司的发展有何意义(利润、品牌发展等); 拿地后就是项目的前期营销策划了,主要包括项目的规划、产品设计等、公司的目标是什么(规模最大化、效益最大化等); 开发销售阶段就是常规的营销策划了,这个阶段可能是策划人员相对比较多接触的,方案类会相对比较多,什么开盘方案、活动方案、定价方案、拓客方案、车位销售方案等(根据不同的具体事项会有不同的专题方案) 到项目销售尾期,基本是就是结案报告,以及关于物业类的会比较多,什么交楼方案等。 其实常规的营销方案是有一个套路存在的,不同的代理商会有不同的套路,不过基本上主要涵盖几个要点:项目困境(方案目的)、市场情况、竞品情况(借鉴点)、营销策略、执行方法。

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回答者:1041275839 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/6/27 15:12:34

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如果是指通盘的营销策划方案。那就要从几个方面去考虑,首先是城市的大体质素--项目定位研究-客户定位-项目核心卖点-项目营销策略-项目执行细节-项目媒体方案(含广告vi展示)-大体的营销预算。这几个方面要搞好逻辑环,写多少无所谓,但是要言之有理,要建立在市场详细调研的基础之上,也要建立在人文调研的基础之上。同时方案要落地,不要浮在表面。

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回答者:sfgok [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/7/10 10:56:55

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所谓营销策划方案其本质是解决问题。 其核心是你本次方案需要解决的核心问题。基本上两个方面:一是,销售;二是,推广; 其他营销阶段的报告基本以这两个问题为关键的节点或阶段方案。 第一,销售目标的营销方案主要以设定的销售目标为核心,进而结合市场、政策、竞争制定项目整体的品牌推广策略、产品推广策略、价格策略、销促策略、渠道策略、活动策略以及各个策略落地到不同阶段的执行计划。 第二,推广目标的营销方案主要基于项目整体推广定调、定性基础之上结合项目工程、销售、节日等节点指定项目整体或阶段或节点的推广主题,并进行阶段广告演绎,进而以节点为基础安排各节点推广渠道以及活动计划。

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回答者:6893075124 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/7/11 14:42:27

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一个项目的营销策划方案,最好是先制定一个营销节点的时间轴线,以后项目所有的节点基本按轴线走,就不会出现问题。一个方案主要有几大块:1、市场整体分析,2、竞品项目动态分析(要提前做好调研);3、项目SWOT分析;4、竞品项目优点借鉴;5、项目当下销售现状;6、项目下一步销售计划(包括销售目标);7、项目推广计划(广告推广与活动推广);8、费用预算。基本就是这几大块,自己项目上如果有额外要加的就可以加上。

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回答者:1497810265 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/7/13 9:58:29

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房地产策划案分类 一:全程综合策划案 这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营 销策划公司合作。此种情况下, 营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。 在某种程度上可以说权利大,但责任也同样重大。 对策划公司的综合素质要求也高。 二:中期介入型营销策划案 此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿, 甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。 或邀请多家策划公司进行比稿, 最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。 三:单纯营销策划案 这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下, 开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全 程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合,提升价值, 进行营销策划活动。 四:二次营销策划案 此种策划案的功能范围最小,但难度也最大。 出现在楼盘第一次营销策划不成功, 楼盘基本上已属于死盘的情况下, 开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划,既第二次包装。 此种策划案最能体现策划公司的策划能力。 综合策划案分为四个阶段:既资源整合阶段、价值提升阶段、 推广发布阶段和预算费用的提出。 一:资源整合阶段 所谓资源整合,就是策划公司接手项目后,采取各种手段, 进行大量的调研,并对数据进行分析。 充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位, 对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。 资源整合阶段主要分为以下几个程序 [1]项目SWOT分析 项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。 在一个项目没有开始之前,策划公司应对项目的地理环境因素、 人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、 经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。 各种因素在同一个项目中可能表现为优势,也可能表现为劣势; 可能会成为机遇,也可能成为威胁。 但在策划公司分析并拿出解决方案后,劣势同样可以转化为优势, 威胁可转化为机遇。 如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率, 低绿化率的项目时, 有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率, 高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区,处于劣势。 但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢? [2]消费者定位 有着不同能力的购房者有着不同的购房需求, 在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。 先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。 成功的项目开发基于准确的消费者定位。 [3]项目设计及环境、物业规划建议 在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下, 策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、 物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。 以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。 这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。 二:价值提升阶段 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话, 那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。 价值提升阶段分为项目理念的定位、 文案的创作和广告的制作几个部分。 [1]理念的定位 开发商和建筑公司赋予项目的实体, 而策划公司则赋予项目活的灵魂。 理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。 策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。 只有创新,才会给项目的灵魂中注入个性; 只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光, 从而达到理想的销售效果。但应当注意的是, 理念的创新必须建立在与当地经济、 社会环境及人文环境相适应的基础之上。 这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。 项目的理念定位落伍固然不好,但如果过于超前亦会造成" 过犹不及"的效果。同时, 理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。 [2]项目文案的创作 在深刻理解和把握项目理念定位的基础上, 文案撰稿人应更多的站在消费者的立场,去体会消费者的消费心理。 只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。 同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基 础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例, 只会造成落入俗套,失去潜在消费者的恶果。 [3]广告的制作 广告按媒体可分为:电视广告、电台广告、报纸广告、 公交广告等等。 按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。 各种广告形式都有自己的优缺点。 广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力, 还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题, 立意创新,从而创作出与策划案协调统一, 而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。 三:推广发布阶段 推广发布阶段包括广告的发布、 公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。 [1]广告的发布 广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有 关于该项目的背景信息及销售信息。 不同的目标受众有着不同的生活习性, 对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《 少男少女》一类的杂志,而商人则经常性的阅读《经理人》 这样的刊物。针对不同的目标消费者,如何作到信息传达的有效性, 也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。 最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。 [2]公关活动的开展 公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对 本地社会产生大的影响力的活动。 比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、 举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。 由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显, 目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式 。 [3]促销活动的宣传与开展 严格来说, 广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销 活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂, 且自成体系,所以从促销概念中分离出来。 这里所说的促销指的是狭义的促销。 为了增加对目标消费者的吸引力, 策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类, 既价格促销和服务促销。 四:预算费用的提出 预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责, 也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。 如果策划公司对预算费用提出过高,一方面开发商不会答应, 另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害,失去客户。 如果预算费用提出的过低, 策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿, 自己的经济利益会受到损害。因此,不论哪一种情况发生, 都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出, 关系到策划公司的前途和未来。 略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案 在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序, 但客观上策划公司的职能小了许多。 由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿, 策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装, 进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下, 策划公司应在详实的市场调查和分析后, 集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。 二次营销策划案 在某种程度上,策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。 对待这种策划案,策划公司在接手前一定要慎重考虑。 因为经过第一次营销策划的执行后,如果销售效果不佳。 再次包装会在购房者心目中产生"有意炒做"的印象。 无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此, 一但策划公司接手这样的案例, 不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合, 还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。 制定如何才能避免让目标消费者产生"有意炒做"印象的方案。 二次营销策划案一旦成功, 会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果,增加业务量, 有利于策划公司的发展。而一旦失败, 也会失去很大一部分潜在的客户群。

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回答者:3157304962 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/7/21 10:50:15

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营销方案一般的套路是: 1、房地产的大环境 2、所在地房地产的环境 3、所在区域的房地产环境 4、竞争项目对比 5、项目优势 6、销售目标 7、针对销售目标要进行的营销动作 8、针对销售目标的推广方向

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回答者:2725380461 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/7/21 16:43:44

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如果是针对整个项目的营销策划案,可以分为几大部分。第一部分:全国房地产政策性分析以及市场环境分析;第二部分为区域市场分析,包括区域市场GDP分析、近几年土地开发及市场消耗能力分析,人均购买力分析,竞品市场分析及对比等等;第三部分为项目本体解析,包括项目交通、区域、配套以及SWOT分析;第四部分为项目营销策略,包括项目首次推盘策略,宣传推广策略,价格策略等,第五部分可以增加销售预测分析。

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回答者:7865190374 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/7/31 16:53:45

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营销方案是根据不同阶段而定的

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回答者:6730584621 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/8/4 17:49:00

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问这种问题,应该才入行,难得有这么多同仁互动,虚心学习,多看资料,多记笔记,很快就会了!

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回答者:likun114 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/9/22 11:06:29

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这种问题估计你看了也不会明白,最直接的办法是根据自己所在的项目,参与方案的撰写过程中,这其实很考验一个人的悟性,必须要经历才会懂,教是教不会的。

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回答者:davor [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/11/17 11:38:43

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水无定势,策划就是人的思考过程,没有固定模式,前面有些同行说的套路也算吧,要写的内容就那么几块,但写出来的形式就千变万化,就如咨询公司的报告跟广告公司的报告,可能是描述同一个项目,但形式上截然不同。把握住一点,让你的受众知道你的思路,知道你想表达的东西就可以了。而且最关键的是,策划永无对错,只是个人或团队对于某个问题的看法想法解决方法而已。

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回答者:7269071358 [个人资料] 写纸条 去TA家

2016/11/24 10:16:38

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了解客户需求(多和置业顾问沟通交流),有针对性突出项目卖点。

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