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提问者:lanshuishui [个人资料] 写纸条 去TA家

2009-5-13

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悬赏6 征答截止时间 2009/6/17 10:18:43
能不能提供:不同容积率下,各种物业类别(多层:7-11小高层:12-18小高层:高层)所占的比例?谢谢大家

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提问者选择出的最佳解决方案

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回答者:chenhangguofan [个人资料] 写纸条 去TA家

2009/5/13 16:24:29

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这个要看土地给的容积率是好多了,一般做纯多层1.6-2.0当然2.0要做一些一梯4户了;小高层能做到2.5左右;高层可以做到3.5到5,地规则7都能做到。关键看你土地给的容积率和你销售户型和面积的配比了

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回答者:zoomgo [个人资料] 写纸条 去TA家

2009/5/14 8:49:17

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一、相关理论模型   1、理论基础   在其它住宅属性不变的前提下,随着容积率的提高,消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低,当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,因此,两者之间存在一个利润最大化的理论值。   2、土地增值模型   在房地产评估中,通常运用以下两种模型对方案进行评价,以确定项目的最佳容积率。一般而言,房地产的增值主要来源于土地增值,因此,当某种物业类型的土地增值达到最大化时,即是该项目适合的开发物业类型,而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时,需要用到以下经验数据,对各方案进行模拟评估。 物业类型 参考容积率 独幢 0.4-0.5 联排 0.7-0.8 多层 1.2-1.5 小高层(12层) 2.5-3 高层(13层以上) 3.5-5   模型假设条件:设每种物业类型的参考容积率为Ri,各种产品的用地比例为Xi,城市规划容积率为J,土地面积为D,某种产品的每平米土地增值为Zi,则: 每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用 利润最大值 Ymax=(∑Zi*Xi)D 其中:0≤Xi≤1 ∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J   示例:假设一项目的土地面积为2万平米,最高容积率为1.2,土地费用为5000万元;多层售价5500元/平米,参考容积率1.5;别墅售价8500元/平米,参考容积率0.5。   多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元   别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元 别墅与多层住宅费用简表 项目名称 别墅 多层住宅参数 建安成本 1200 850 元/平米 专业费用 250 200 元/平米 管理费用 36 25 建安成本的3% 不可预见费 60 42 建安成本的5% 利息 60 42 建安成本的5% 销售费用 340 220 收入的4% 营业税及附加468 302 收入的5.5%   通过计算机可以算出容积为1.2,别墅与多层用地比例为0.3:0.7时,即多层住宅面积21000平米,别墅面积3000平米,土地增值达到最大值4845万元。   某种物业类型的土地增值最大,即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制,使得最佳容积率与实际容积率是有差距的,但我们能够通过模型计算,找到项目开发的最佳物业类型及其容积率,以减少理论与实际之间的差距。   3、求解步骤   容积率求解流程图   首先,通过前期的市场调查,了解市场上各物业形态的售价及销售情况,给产品定位提供必要信息;同时,结合地块SWOT分析及规划指标,对各种物业形态的可行性进行初步分析。   第二步,通过模型计算,求出各物业类型的土地增值大小,并对其进行由高到低的排序,找出适合项目开发的物业组合,以减少不必要的计算过程。   第三步,确定合理的容积率。   最后,结合总平规划对项目具体数据进行调整,以适应实际需求。   (二)相关运用   提高容积率可以有效地分担地价成本,因此,很多项目都以做足容积率为前提,但是改变一下物业类型或降低容积率,同样能够起到增值的目的。   1、不改变容积率,但改变物业类型   在建筑密度不变时,容积率的提高,表现为层数的增加;而当容积率不变时,层数的增加,表现为建筑密度的降低。注:(假设土地面积为2万平米,限定容积率为1.2,建筑面积为2.4万平米,不含公共建筑)有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系,把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品,创造出新的物业组合方式。   此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目,由于层数的增加,使建筑密度得到有效降低,既增加了小区绿地面积和公共面积,同时有有利于景观价值的挖掘,从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场,用小高层、多层的容积率来设计高层,其容积率1.73,建筑密度仅13.8%,使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。   2、降低容积率   由于容积率的降低,居住品质得到有效提升,从而提高项目售价,实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发,针对的多为高端客群,其对售价不敏感,但注重居住品质及良好的生态环境。   如北京CLASS——建于果岭的上层建筑,其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议,但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录,证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。   实现利润最大化是企业追求的目标,但是如果能够多从消费者角度出发,多考虑消费者的需求与利益,企业就能有更好地发展,实现更大的、更长期的利益。

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回答者:guozhao [个人资料] 写纸条 去TA家

2009/5/14 20:43:36

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二楼的回答专业又详细,我就不说啦

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