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提问者:181522 [个人资料] 写纸条 去TA家

2007-11-13

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悬赏50 征答截止时间 2007/11/23 11:10:40
在未来几年里,全国的房价会持续高涨还是有所下跌呢?如果是上涨,请说明理由;是下降,也请说明理由;若是持平,也请说下理由!!!

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回答者:yy10101 [个人资料] 写纸条 去TA家

2007/11/16 17:01:47

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在我看来,不要期望房价会降,从我出生以来,房价从未降过。
《房地产蓝皮书》预测,全国房价将长期上涨 2006年呈现小幅升高 

    2005年的中国房地产市场风起云涌,商品房价格跌宕起伏,为社会各界所关注,稳定房价也成为宏观调控的重要目标,2006年社会关注的目光仍聚焦于房价。4月25日,由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书以房价为主线,提出“环房匹配指数”概念,并对中国35个大中城市(2000~2004年)“环房匹配指数”进行了评价,并指出,我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。 

    《房地产蓝皮书》指出,以市场容量为标志,住宅市场是房地产市场中最大的市场。经过十余年的发展,我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显的增长,产品类型也不断推陈出新。但值得关注的是,总体来看,当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差,商品房空置率居高不下,给市场发出了危险信号。 

    据了解,目前住宅市场的供给增幅有所回升,全国住宅建设稳步增长。1998年以来,房地产开发住宅的供给量年平均增长率为12%。2000~2003年竣工面积和施工面积均有不同程度上涨,供给能力较强;2004年商品住宅竣工面积增幅回落。2005年1~10月的竣工面积同期增长率出现强劲反弹,达到了19.2%。经济适用房供给在供给结构中比例下降,别墅高档公寓的供给比例出现小幅下降,普通住宅的供给份额逐渐提升。 

    同时,商品住宅投资增幅在减缓。在宏观经济快速增长的带动下,1997~2004年商品住宅建设投资额快速增长,平均年增长达28.4%,2004年达到8000多亿元,说明商品住宅投资仍保持稳步增长态势。2005年1~10月商品住宅投资增长率为21.9%,为1998年以来的最低水平。 

    相对于住宅市场供给,消费者对住宅的需求增长在下降。1998年以来全国住宅销售面积一直保持稳步增长,住宅销售面积相对住宅竣工面积增长更为迅速,特别是2003年和2004年住宅销售面积与竣工面积之间的差距缩小很快,2005年1~10月与2004年同期相比出现上扬,但这种上扬是由于“销售面积”的统计口径有所改变,专家分析,由于定金及预收款的变化、央行关于购房意愿的调查等方面的原因,商品住宅需求增长在逐步下降。 

    另一个社会所关注的问题是,商品住宅空置面积增幅正逐步增加。有关专家指出,全国住宅空置面积状况应当引起高度重视。从近年全国住宅空置情况来看,2002年以前全国住宅空置面积一直增长,2002~2004年空置面积出现下降。2005年1~9月全国住宅空置面积与2004年同期相比升至4.2%。 

    住宅市场最终归结到价格上,2005年价格涨幅均逐步回落住宅与土地价格近年来的高位增长的势头值得关注。与2002年、2003年的土地价格大幅上涨相对应,住宅价格自2003年以来增幅明显提高。全国35个大中城市中,2000~2004年房屋价格指数增幅超过5%的有19个,从地区分布上看,有13个分布在华东、华南、西部地区,这些地区多是近年来经济发展较快的地区。2005年,住宅和住宅用地价格涨幅均有所回落。 

    根据近期国家相关土地政策,《房地产蓝皮书》专家对未来住宅市场做出预测:由于土地开发成本的加大,土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式,土地价格也将会保持增势。因此,未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。 

    由此带来的结构性调整将是商品住宅市场发展的主旋律。国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将导致其变动。可以预测,受城市化以及人口流动因素的影响,需求能力与供给能力相比仍然有余;经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平;普通住宅市场细分加速;受利率、价格以及供给的影响,别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平,不会出现大的增幅。同时,商品住宅价格将稳中有升。 

    综上所述,我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。
如何看待我国房价上升,这种上升是否就是泡沫?这种上升会持续多久?在4月25日上午举行的“2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会”上,中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞指出:“住房关系国计民生,住房价格上升过快,固然应该引起高度警惕,但是从社会经济发展阶段和完成工业化加速城市化的整个进程来考察,我国目前房价上升尚处于可以接受的空间。沿着完善社会主义市场经济体制的方向,采取相应的对策,能达到预期的目的。” 

    牛凤瑞说: “2004年以前,我国的房价一直小幅温和上涨,2004年发生较大幅度的上升,达到14.4%;2005年我们公布的是9.7%,数据变化比较大。2005年按销售收入与销售面积之比计算平均房价上升10.5%,按照发改委公布的数据是7.1%。2000年到2005年,我国GDP增长率为8.94%,城市居民可支配收入9.62%,按照房价上升7.1%计算,五年房价增长率为6.48%,大概是3:2的比例。当年的平均房价计算,也就是平均商品房价格计算,全国年平均房价增长率8.95%。扣除固定资产投资的价格因素,实际增长率为6.88%。从2000年到2005年,中国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度,如果我们的统计数据准确,那么应该得出这个结论。虽有个别城市房价幅度升幅较大,但是总体上全国尚处于一个可以接受的区间。” 

    “以某些地区、某些时段房价作为判断全国房价走势的依据要慎之又慎,不要轻易下结论。尤其不要轻言房地产泡沫,但是今后几年,中国房价总体走势是上升的,即表现为波浪式的上升趋势,这是确定无疑的。这是因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。比如土地需求,特别是良好区位的房地产用地是有限的,房地产价格上升是正常的,中国是人多地少的。”他说。 

    杨慎:房地产数据存在相当严重的混乱、差错

    4月25日上午,2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会在中国社会科学院第一报告厅举行,中国房地产协会原会长杨慎在会上指出:“房地产的问题要重视制度建设和长效机制。现在我们提到房地产,房价高了,很多问题是我们的基础信息不行。我们现在用的统计数据、统计指标,相当程度是不准确的。” 

    李景国:今年房地产投资增速有望回升 价格增幅将回落

    李景国表示,国家政策将向中低价位商品房倾斜,保持2005年已出台政策的连续性,强化房地产行业管理,抑制房价过快增长是国家对房地产市场的主要政策目标。国家将继续增强土地对房地产调控的针对性和有效性,加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,高档住宅供地将受到严格控制。

    杨慎建议:宏观调控房地产业要少用行政手段

    4月25日上午,2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会在中国社会科学院第一报告厅举行,中国房地产协会原会长杨慎在会上指出:“继续执行对房地产价格调控,稳定房价,还是我们当前一项重要的任务。” 

    王延中:仅控制价格不是房地产市场的主要方向

    中国社会科学院科研局副局长王延中博士认为这还要回到住宅的性质上来看。他指出:“住宅从本质上来讲是商品,是市场机制配置起主导作用的商品供求关系。目前的价格控制措施能不能真正使住宅的价格降低下来?能不能使每个人都有自己想住的房子?这个问题是一个经济学的问题,是一个市场供求关系的问题,也是政府管制和政府决策的问题。” 

    2006年北京房地产价格涨幅将低于2005年水平

    4月25日,由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社科文献出版社出版的2006年《房地产蓝皮书》发布,该书预测,从2005年房地产市场供求以及价格变化的情况看,2006年北京市房地产价格继续上涨的可能性较大,但涨幅将低于2005年水平。 

     全国房价将长期上涨 2006年呈现小幅升高

    2005年的中国房地产市场风起云涌,商品房价格跌宕起伏,为社会各界所关注,稳定房价也成为宏观调控的重要目标,2006年社会关注的目光仍聚焦于房价。4月25日,由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书以房价为主线,提出“环房匹配指数”概念,并对中国35个大中城市(2000~2004年)“环房匹配指数”进行了评价,并指出,我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。

    外资国内各银行推陈出新 4大行房贷优势受挑战

    4月25日,“2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》出版发布会”在京举行。《房地产蓝皮书》指出,从2004年开始,国内其他商业银行个人住房贷款开始步入快速发展轨道,工、农、中、建四大商业银行的绝对领先地位已经受到挑战。2005年的情况则进一步印证了这一判断。 

    个人住房贷款发展速度放缓 进入平稳发展阶段

    4月25日,由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书指出,目前国内个人住房贷款发展速度放缓,整体市场进入平稳发展期。 
 

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回答者:t1245 [个人资料] 写纸条 去TA家

2007/11/13 13:26:46

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估计胡先生也不能回答你的问题。
牵连房价的因素实在太复杂了,只能说中国总体经济还没下滑的时候,房价崩盘的可能性不大

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回答者:fangchengfei [个人资料] 写纸条 去TA家

2007/11/14 8:13:07

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自从中央电视台报道了安徽蚌埠挺进房价涨幅前五的“房价奇迹”之后,有关二三线城市的房价涨幅迅速成为业界关注的焦点。

二三线城市只是一个笼统的分法,一般而言指省会城市和地级市。由于我国地区发展不平衡,同为二三线城市,地域特征、经济发展水平、消费能力差别很大。因此,判断一个城市的房价是否合理,不光要看涨幅,更要看这种涨幅的成因。

一个城市房价突然高涨,首先可以肯定的是,有很多钱进来,推动了购买力上升。要判断涨价的合理性,就要看清这些钱的意图。如果是本地居民收入突然增加,这当然是最好不过,但是由于经济发展导致的居民收入上升一般是缓慢的曲线,房价上升也比较平缓,不会有暴涨的情况。所以对于二三线城市来说,如果仅仅是本地居民,购买数量也十分有限,一般不会造成房地产价格的突然“放量”。因此,这种情况基本可以排除。

如果排除本地购买力急剧上升和购买行为的急剧增加,房价暴涨一般缘于外来资金流的进入。外来资金又可以分为投资或消费资金和投机性“热钱”,前者在带来房价上涨的同时会促进当地经济的增长,而后者则会随着资金的撤离给当地经济带来损害和打击。

外来资金常常是导致房价上涨的最重要因素。比如北京、上海、深圳,本地消费能力强,外来资金充足,即使一部分“热钱”撤离,本地消费和来自外地的消费能力能迅速填补这一空白,因此,笔者认为,像这些一线城市房价涨幅高一些,问题不大,但是对二三线城市则大有不同。

二三线城市中,像杭州、青岛这些经济发达的旅游城市,实际上具有和一线城市类似的特征:面向全国甚至国内市场、外来资金以消费和中长期投资为主、本地消费能力较强,房价出现较高涨幅属于可以理解的范畴,而且由于需求旺盛,对于房价波动的承受能力也较强。但是,像类似蚌埠之类的三线城市出现超过 10%的房价涨幅,则明显值得警惕。

根据去年城市综合实力排名,安徽西北的蚌埠还只排在全国第182名,而今年5月,该市却以房价涨幅10.2%排在了全国第5位。笔者没有对蚌埠的经济增长、收入增长、投资增长情况进行调查,但也没有从相关新闻中发现该市经济和收入发生大的变化,因此只能臆测该市房价受到了外来“热钱”的冲击,至于这些“热钱”为何看中这个小城市,则不得而知。如果是“热钱”冲击,那么对于这些小城市而言就相当危险。对热钱而言,它们以短期套利为目标。被房价高涨的前景吸引入市的本地资金常常是血本无归,使银行坏账增加,经济发展受挫。为了稳定房价,地方政府往往会在此时不惜动用地方财政“救市”,导致财力困窘,社会不稳。同时,由于房价高涨导致地价也在短期内暴涨,地方竞争力下降,真正投资的资金会因为成本增加或者预见到危险而转移,导致地方发展机遇丧失。

对于二三线城市,尤其是小城市而言,这是真正的危险。随着一线大城市和热门城市的房价涨到一定程度,地方政府不断出台新的抑制房价的措施,投机风险增加,充足的流动性促使大量热钱流向“调控盲区”的二三线小城市。而这些城市的地方政府正在想方设法吸引资金,但对投机资金缺乏防范意识和防范能力,往往不知不觉引狼入室,为投机资金创造了获利条件。

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回答者:635185247 [个人资料] 写纸条 去TA家

2007/11/21 0:57:51

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个人认为:大部分商品房涨的速度可能会慢点,段期内房价降下来的可能性不大。

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回答者:xkf [个人资料] 写纸条 去TA家

2007/11/22 10:30:29

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无条件上涨,没有理由,相信我

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此问题已解决.